Due Diligente Técnica y Urbanística en Madrid
Estudios de viabilidad técnica y auditorías urbanísticas de edificios completos, viviendas y locales antes de realizar una inversión inmobiliaria.
¿Qué es una Due Diligence Técnica y por qué es importante antes de comprar un inmueble?
Una Due Diligence Técnica (DDT) es una auditoría realizada por técnicos competentes que permite conocer el estado físico, constructivo, normativo y urbanístico de un inmueble antes de su adquisición o de iniciar una operación inmobiliaria.
El objetivo es identificar posibles deficiencias constructivas, limitaciones urbanísticas, incumplimientos normativos, licencias pendientes y actuaciones que puedan suponer costes adicionales para el comprador.
Este análisis permite evaluar la viabilidad técnica y urbanística de la operación, anticipar posibles imprevistos y disponer de información objetiva para tomar decisiones y negociar las condiciones de compra.
La Due Diligence Técnica forma parte, cuando procede, de una Due Diligence Inmobiliaria, que puede incorporar también análisis jurídicos, financieros, comerciales y de valoración realizados por otros profesionales.
En Carrillongo Arquitectos realizamos estudios de viabilidad y auditorías técnicas de viviendas, locales comerciales, edificios completos y terrenos. Consideramos especialmente recomendable realizar este análisis antes de adquirir un inmueble cuando existen dudas sobre su estado de conservación, su situación urbanística o la posibilidad de implantar un uso determinado.
Alcance y duración de la auditoría técnica
Nuestro servicio de Due Diligence analiza el inmueble desde tres perspectivas principales:
- Estado de conservación física: inspección del estado constructivo del edificio, estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones. Se identifican las patologías y deficiencias visibles que pueden requerir intervenciones o estudios complementarios.
- Legalidad y viabilidad urbanística: estudio de la situación urbanística y administrativa del inmueble. Revisamos, según el alcance contratado, antecedentes de Inspección Técnica del Edificio (ITE) o Informe de Evaluación del Edificio (IEE), expedientes municipales, obras sin legalizar, órdenes de ejecución y posibles expedientes sancionadores sobre licencias de actividad, apertura y funcionamiento. También analizamos la normativa municipal, autonómica y sectorial para comprobar los usos permitidos, la edificabilidad y los condicionantes urbanísticos y técnicos aplicables.
- Estimación de costes: valoración orientativa de las actuaciones necesarias para corregir deficiencias constructivas, cumplir requerimientos municipales o adaptar el inmueble al uso previsto. Cuando procede, se estudia también la viabilidad económica de una reforma integral.
El tiempo habitual para realizar una Due Diligence Técnica suele situarse entre dos y cuatro semanas, dependiendo de las características del inmueble, el alcance del encargo y la disponibilidad de documentación. La obtención de antecedentes y documentación administrativa ante el Ayuntamiento de Madrid puede requerir plazos adicionales. En el informe se indican las limitaciones derivadas de la documentación que no haya podido obtenerse durante el estudio.
¿Qué incluye un informe de Due Diligence Técnica?
El informe de Due Diligence Técnica recoge los resultados de la inspección del inmueble y del análisis de su situación urbanística y administrativa. Su contenido se adapta a las características del activo y al objetivo de la operación inmobiliaria.
Entre los aspectos que puede incluir se encuentran:
- Estado de conservación: identificación de patologías y deficiencias visibles en estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones.
- Situación urbanística: comprobación de los usos permitidos, edificabilidad, condiciones de ocupación y posibles limitaciones normativas.
- Situación administrativa: revisión de licencias, expedientes municipales, órdenes de ejecución y posibles procedimientos sancionadores, según la documentación disponible.
- Viabilidad del uso previsto: análisis de las condiciones necesarias para implantar una actividad, realizar un cambio de uso o desarrollar una promoción inmobiliaria.
- Estimación económica: valoración orientativa de las obras y actuaciones necesarias para corregir deficiencias o cumplir los requisitos técnicos y administrativos.
El resultado es una base técnica para valorar los riesgos de la operación inmobiliaria, anticipar posibles inversiones y disponer de información para negociar las condiciones de compra.
¿Hablamos sobre la viabilidad de tu inversión?
Mediante nuestro servicio de Due Diligence Técnica obtendrás un informe que permite conocer el estado de conservación del inmueble, su situación urbanística y administrativa, los condicionantes normativos para el uso previsto y una estimación orientativa de los costes asociados.
Esta información puede servir de apoyo para tomar decisiones de inversión y, cuando se identifican deficiencias o limitaciones relevantes, disponer de argumentos técnicos para negociar el precio de compra o las condiciones de la operación.
En Carrillongo Arquitectos estamos especializados en la complejidad del parque inmobiliario de Madrid, especialmente en materia de cambios de uso de local a vivienda y estudios de viabilidad para implantar actividades de hospedaje en sus distintas modalidades, como viviendas de uso turístico y apartamentos turísticos.
Preguntas frecuentes sobre Due Diligence Técnica
¿De qué depende el precio de una Due Diligence Técnica en Madrid?
El coste de una Due Diligence Técnica y urbanística se determina de forma personalizada según las necesidades del inversor o comprador. Depende principalmente de:
- Alcance del estudio técnico: puede comprender una auditoría urbanística, revisión de licencias y legalidad de usos, o un análisis técnico integral que incluya estructura, envolvente, instalaciones y estado de conservación.
- Escala y tipología del activo: superficie y características del inmueble, ya sea un local comercial, oficina, nave industrial, vivienda o edificio completo.
- Investigación documental y municipal: documentación histórica disponible y necesidad de consultar expedientes administrativos en los archivos del Ayuntamiento de Madrid o de la Agencia de Actividades.
* Elaboramos presupuestos a medida tras una primera valoración previa de la dirección o referencia catastral del inmueble.
¿Qué diferencia hay entre una Due Diligence Técnica y una simple tasación?
Una tasación establece un valor económico del inmueble conforme a unos criterios de valoración determinados. La Due Diligence Técnica analiza su estado físico, constructivo y urbanístico, identificando posibles deficiencias, limitaciones normativas, expedientes administrativos y condicionantes para desarrollar futuros usos o actuaciones. Ambos estudios tienen objetivos diferentes y pueden ser complementarios en una operación inmobiliaria.
¿Sirve el informe de Due Diligence para renegociar el precio de compra?
Sí. Si el estudio identifica patologías constructivas, infracciones urbanísticas o la necesidad de ejecutar obras para cumplir determinados requisitos, el comprador dispone de información técnica que puede utilizar para valorar la operación, ajustar su oferta o negociar la subsanación de las deficiencias antes de formalizar la compra.
¿Es útil para comprar locales con intención de cambiar su uso a vivienda o uso turístico?
Sí. Antes de adquirir un local con intención de transformarlo, es importante analizar la normativa urbanística aplicable, las condiciones del inmueble, las limitaciones del edificio y los requisitos técnicos exigibles al uso previsto.
En Madrid estudiamos aspectos como los usos permitidos por el planeamiento, las condiciones de iluminación y ventilación, los accesos y las posibles limitaciones derivadas de la normativa urbanística y sectorial. También pueden resultar relevantes los estatutos de la comunidad de propietarios y otras circunstancias jurídicas que deberán comprobarse con el asesoramiento correspondiente.
Histórico de trabajos de Due Diligence y estudios de viabilidad
A continuación, encontrarás una selección de estudios y auditorías técnicas realizados por Carrillongo Arquitectos:
/ 2026 /
Estudio de viabilidad urbanística para implantación de oficina en Chamberí, Madrid.
Due Diligence Técnica para cambio de uso de edificio de viviendas a hospedaje en La Latina, Madrid.
Estudio de viabilidad de posibilidades de uso de antiguo palacete en Barrio de Salamanca, Madrid.
/ 2025 /
Estudio de viabilidad urbanística para promoción de vivienda en terreno en Nueva España, Madrid.
Due Diligence Técnica para cambio de uso de edificio de viviendas a viviendas de uso turístico.
Auditoría urbanística para compra de edificio de viviendas en Centro, Madrid.
Due Diligence Técnica sobre posibilidades de uso de edificio industrial en Ciudad Lineal, Madrid.
Estudio de viabilidad de cambio de uso de oficina a vivienda de uso turístico en Moncloa, Madrid.
Estudio de viabilidad de cambio de uso de oficina a vivienda en local en Centro, Madrid.
/ 2024 /
Due Diligence Técnica para cambio de uso de oficina a vivienda turística en Sol, Madrid.
Auditoría urbanística para compra de edificio de viviendas en Justicia, Madrid.
Estudio de viabilidad de implantación de oficina en local comercial en Retiro, Madrid.
/ 2023 /
Due Diligence Técnica y auditoría urbanística sobre edificio de viviendas en Centro, Madrid.
/ 2022 /
Informe sobre legalidad de licencias urbanísticas en edificio de alojamientos turísticos en Madrid.
Estudio de viabilidad urbanística para promoción de viviendas en Embajadores, Madrid.
/ 2021 /
Estudio de viabilidad para despacho profesional en Guindalera, Madrid.
/ 2019 /
Informe sobre patologías de humedades en comunidad de vecinos en Hortaleza, Madrid.
Expediente de legalización de obras de reforma en vivienda en Arganzuela, Madrid.
/ 2016 /
Estudio de viabilidad de segregación de piso en Valdebebas, Madrid.
Informe de deficiencias de bloque de viviendas en Ventas, Madrid.
/ 2015 /
Informe de deficiencias de Escuela Superior de Canto de Madrid.
Análisis de viabilidad de cerramiento de ático en Barrio del Pilar, Madrid.
Informe de deficiencias de bloque de viviendas en San Sebastián de los Reyes, Madrid.
/ 2014 /
Informe de reparación de humedades de vivienda unifamiliar en El Casar, Guadalajara.
Estudio de viabilidad de implantación de oficinas en edificio en Madrid.
/ 2012 /
Estudio de implantación de espacio escénico en Conservatorio María Ávila.
Servicios y artículos relacionados:
Licencias de actividad, apertura y funcionamiento en Madrid
Licencias de apartamentos y viviendas de uso turístico en Madrid
Reformas integrales de viviendas en Madrid
Rehabilitación de edificios protegidos en Madrid
Cambio de uso de local a vivienda en Madrid
