Licencias de Actividad, Apertura y Funcionamiento en Madrid
Servicio integral de licencias de actividad y apertura en Madrid: estudio de viabilidad, proyecto y tramitación de la licencia de funcionamiento.
¿Qué es una licencia de actividad?
Soñar con un negocio es solo el primer paso. El siguiente, y uno de los más importantes, es asegurarse de que todo esté en orden antes de abrir al público. Si vas a montar un negocio en un local en Madrid, necesitarás una licencia de actividad para hacer las obras correspondientes de cara a obtener la licencia de primera ocupación y funcionamiento definitiva. Aquí te explicamos qué es, por qué la necesitas y cómo obtenerla de forma rápida y segura.
La licencia de actividad es aquella que autoriza el inicio de las obras según la documentación de un proyecto técnico redactado por un arquitecto que recoja las intervenciones necesarias para adaptar el local a la normativa vigente en materia de seguridad contra incendios, accesibilidad y medio ambiente. Es el permiso indispensable para la adecuación del inmueble.
¿Cuándo es necesario tramitar y obtener una licencia de actividad?
Será necesario tramitar el procedimiento urbanístico correspondiente, mediante licencia o declaración responsable, en situaciones como las siguientes:
- El local no ha tenido un uso previo: Primera implantación de actividad en espacio diáfano o bruto.
- Cambio de actividad implantada: El local ha tenido una actividad diferente a la que quieres implantar (por ejemplo, transformación de comercio a oficina o consulta médica).
- Modificaciones en distribución o instalaciones: La actividad es la misma, pero se van a realizar alteraciones significativas en la distribución interior o en las instalaciones técnicas.
¿Cómo se tramita una licencia de actividad?
En la ciudad de Madrid, la tramitación se regula por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. La tramitación dependerá del tipo de actividad y de las obras a realizar:
- Actividades nocivas o clasificadas (Licencia Urbanística): Aquellas que pueden resultar molestas, insalubres o poner en riesgo el medio ambiente (hostelería, restauración, industria, garajes). Requieren otorgamiento expreso de licencia urbanística previa con proyecto técnico visado según el Anexo I y Anexo III de la Ordenanza.
- Actividades inocuas o no clasificadas (Declaración Responsable): Aquellas que no generan molestias a terceros (comercio minorista, oficinas, despachos, academias, clínicas). Se tramitan mediante Declaración Responsable Urbanística con el contenido documental determinado en el Anexo II, permitiendo iniciar las obras o la actividad inmediatamente tras su presentación.
- Obras que afecten a elementos catalogados y excedan las obras de acondicionamiento (Licencia Urbanística): Si las obras implican alteración de componentes protegidos en edificios catalogados o suponen modificación de la estructura, envolvente o similar, se exige licencia urbanística previa con proyecto técnico visado según el Anexo I y Anexo III de la Ordenanza.
Tramitación vía Ayuntamiento (AGLA) o Entidad Colaboradora Urbanística (ECU): En cualquiera de los casos, la tramitación puede realizarse directamente con la Agencia de Gestión de Licencias Urbanísticas (AGLA) o mediante una ECU homologada. La opción vía ECU agiliza notablemente los plazos al contar con un técnico asignado desde la contratación.
Actuaciones exentas de licencia municipal en Madrid capital:
- Obras de conservación y sustitución de acabados interiores en edificios no protegidos.
- Cambio de titularidad o actividad en locales con título habilitante por otra actividad compatible de iguales o menores exigencias.
- Renovación de instalaciones cuando las nuevas cumplan idénticas exigencias técnicas.
- Actuaciones provisionales de apuntalamiento por peligro grave e inminente.
Tasas e impuestos municipales: Se abonará la tasa de tramitación urbanística (según superficie del local), la constitución del aval por gestión de residuos de construcción (reembolsable tras justificar la gestión) y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO del 3,75% del PEM).
¿Cómo se obtiene la licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento tras finalizar las obras?
Una vez finalizadas las obras de acondicionamiento, se notifica la conclusión para la obtención de la Licencia de Primera Ocupación y Funcionamiento. El organismo tramitador (Ayuntamiento o ECU) realizará una inspección técnica para verificar que los trabajos ejecutados coinciden fielmente con el proyecto técnico aprobado. Tras la inspección favorable, se emite la licencia de funcionamiento definitiva.
¿Listo para abrir tu negocio en Madrid? En Carrillongo Arquitectos nos encargamos de todo el proceso integral:
- Análisis de viabilidad técnica y urbanística (Due Diligence): Verificación previa del local y normativa de aplicación.
- Redacción del Proyecto Técnico: Elaboración de documentación visada por arquitecto colegiado en el COAM.
- Gestión de la tramitación urbanística: Presentación y seguimiento ante la AGLA o ECU.
- Dirección y supervisión de obra: Coordinación para garantizar inspección municipal favorable.
Carrillongo Arquitectos.
Preguntas Frecuentes sobre Licencias de Actividad en Madrid
¿De qué depende el precio de una licencia de actividad, apertura o funcionamiento en Madrid?
El presupuesto de un proyecto técnico de actividad varía en función de la complejidad técnica del local y la normativa aplicable, calculándose según los siguientes factores:
- Procedimiento administrativo aplicable: Si la tramitación se realiza mediante Declaración Responsable (actividades inocuas/comercio minorista) o Licencia Ordinaria (actividades clasificadas, hostelería, pública concurrencia o actuaciones que afecten a la estructura).
- Superficie y exigencias técnicas: La superficie del local y las obras o instalaciones requeridas para cumplir con la normativa de accesibilidad universal, protección contra incendios y evacuación.
- Protección del inmueble (PGOUM): Si el edificio o local está catalogado en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y requiere la aprobación de la Comisión de Patrimonio (CPPHAN) de la Comisión Local para la Protección del Patrimonio (CLPH) si se encuentra en entorno de BIC.
* Los honorarios del proyecto técnico no incluyen las tasas de la Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), impuestos municipales (como el ICIO) ni el visado colegial en caso de ser requerido.
¿Cuándo puedo abrir mi negocio en Madrid si tramito una Declaración Responsable?
Con la Declaración Responsable Urbanística puedes iniciar las obras o la actividad desde el mismo día de su presentación en el Registro del Ayuntamiento de Madrid aunque conviene esperar a su resolución. Con las ECUs hay que esperar al Certificado de conformidad una vez analicen el correspondiente proyecto técnico firmado por un arquitecto. En el caso de que la tramitación sea vía licencia o haya que obtener algún informe preceptivo a patrimonio o similar, no se podrá empezar hasta la resolución de la misma.
¿Qué diferencia hay entre tramitar por la AGLA o por una ECU?
La Agencia de Gestión de Licencias Urbanísticas (AGLA) es el organismo municipal directo, mientras que una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) es una entidad privada homologada por el Ayuntamiento. Tramitar mediante ECU suele agilizar de forma considerable el tiempo de revisión técnica.
¿Es obligatorio un proyecto firmado por un arquitecto colegiado?
Sí, para todas las actividades clasificadas o actuaciones que requieran obras de acondicionamiento, cambio de uso o modificación de instalaciones, la ley exige la redacción de un proyecto técnico visado por un técnico competente.
A continuación, adjuntamos una selección de licencias de actividad, apertura y funcionamiento tramitadas con éxito por nuestro estudio de arquitectura en Madrid:
/ 2025 /
Tres viviendas de uso turístico en Sol, Madrid.
/ 2023 /
Oficina en Ciudad Lineal, Madrid.
/ 2022 /
Clínica de fisioterapia en Vicálvaro, Madrid.
/ 2021 /
Restaurante en Parla, Madrid.
Frutería en Ciudad Lineal, Madrid.
/ 2020 /
Despacho profesional de abogados en Salamanca, Madrid.
Clínica dental en Ciudad Lineal, Madrid.
/ 2019 /
Centro de masaje estético en Valdeacederas, Madrid.
Terraza de hostelería para bar cafetería en Chueca, Madrid.
Despacho profesional para asesoría en Barajas, Madrid.
Piscina comunitaria en Alcorcón, Madrid.
Zapatería en Ciudad Lineal, Madrid.
/ 2018 /
Terraza de hostelería para bar cafetería en Usera, Madrid.
Piscina comunitaria en Vicálvaro, Madrid.
Peluquería en Chamberí, Madrid.
Piscina comunitaria en Fuenlabrada, Madrid.
Nave industrial en Algete, Madrid.
Centro de dietética en Moncloa, Madrid.
/ 2017 /
Club de boxeo en La Latina, Madrid.
Tienda de alimentación en Tetuán, Madrid.
Clínica de fisioterapia en Villaverde, Madrid.
Cafetería y librería en Pacífico, Madrid.
Gimnasio en Cercedilla, Madrid.
Vivienda turística en Chamberí, Madrid.
/ 2016 /
Local comercial en Chamartín, Madrid.
Centro de yoga en Salamanca, Madrid.
Clínica de fisioterapia en Retiro, Madrid.
Piscina comunitaria en Leganés, Madrid.
/ 2015 /
Peluquería en Ciudad Lineal, Madrid.
Tienda de decoración en San Blas, Madrid.
Centro de depilación láser en Moratalaz, Madrid.
Óptica en Carabanchel, Madrid.
/ 2014 /
Clínica de fisioterapia en Vallecas, Madrid.
Centro de estética en Fuencarral, Madrid.
Tienda de informática en Arganzuela, Madrid.
/ 2013 /
Papelería en Hortaleza, Madrid.
Clínica de fisioterapia en Rivas Vaciamadrid, Madrid.
/ 2012 /
Nave industrial de tratamiento de cartón en Humanes, Madrid.
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