Licencias para viviendas de uso turístico y apartamentos turísticos en Madrid

Antes de comprar un inmueble o iniciar una reforma para destinarlo al alquiler turístico, es importante comprobar si el uso previsto es compatible con la normativa urbanística y si el edificio reúne las condiciones técnicas necesarias.

En Madrid, la viabilidad de una licencia de hospedaje para Viviendas de Uso Turístico (VUT) o Apartamentos Turísticos (AT) depende de varios factores: la ubicación del inmueble, el planeamiento urbanístico, las condiciones del edificio, la distribución interior, la accesibilidad y las exigencias de seguridad y protección contra incendios.

Obtener una licencia de hospedaje requiere un análisis previo de la normativa urbanística y turística aplicable. Según el diagnóstico municipal difundido por el Ayuntamiento de Madrid en agosto de 2025, de los 16.100 pisos turísticos identificados en la ciudad, aproximadamente 1.200 contaban con licencia en regla, lo que representa el 7,45 %. Puedes consultar estos datos en la información oficial del Ayuntamiento de Madrid sobre el Plan RESIDE y la situación de las viviendas turísticas.

Por tanto, si estás valorando comprar un inmueble o cambiar el uso de una vivienda, local o edificio para implantar una actividad turística, puedes consultar nuestro servicio de Due Diligence urbanística en Madrid. En Carrillongo Arquitectos estamos especializados en este tipo de auditorías urbanísticas.

Viviendas de Uso Turístico (VUT)

Las Viviendas de Uso Turístico son pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, se comercializan y promocionan en canales de oferta turística o por cualquier otro medio para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico, a cambio de un precio y sin carácter de residencia permanente para los usuarios.

La normativa autonómica establece requisitos específicos sobre la distribución, el equipamiento, la capacidad de alojamiento y la documentación técnica. Además, su implantación debe ser compatible con el planeamiento urbanístico municipal.

Hay que aclarar que, a efectos urbanísticos, la implantación de una vivienda de uso turístico se encuadra en el uso terciario de hospedaje, sujeto a las condiciones municipales aplicables, y no debe confundirse con el uso residencial habitual.

Apartamentos Turísticos (AT)

Los Apartamentos Turísticos son establecimientos integrados por unidades de alojamiento dotadas de instalaciones y servicios, destinados de forma habitual al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio y bajo el principio de unidad de explotación empresarial.

Se clasifican de una a cuatro llaves, dependiendo de las superficies de las estancias, el equipamiento y los servicios ofrecidos.

En el municipio de Madrid, la implantación de estas modalidades de alojamiento debe ajustarse al planeamiento urbanístico y a los procedimientos municipales de intervención que correspondan, además de cumplir la normativa turística autonómica.

La tramitación de una licencia turística requiere revisar la normativa autonómica y municipal aplicable al inmueble. Entre las principales disposiciones que deben consultarse se encuentran:

• Decreto 27/2026, de 25 de marzo: modifica el Decreto 79/2014 e introduce cambios en las superficies mínimas, la capacidad de alojamiento, el equipamiento y las condiciones de las VUT y los Apartamentos Turísticos.
• Decreto 79/2014, de 10 de julio, y normativa turística autonómica: regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, en su redacción vigente.
• Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM): permite comprobar la compatibilidad del uso con el planeamiento y las condiciones urbanísticas del inmueble. Incluye las modificaciones relacionadas con el Plan RESIDE 2025, que establece restricciones específicas para proteger el uso residencial y ordenar la implantación del hospedaje turístico.
• Código Técnico de la Edificación (CTE): establece las exigencias de seguridad, accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía que correspondan a cada actuación.
• Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid: regula los procedimientos municipales aplicables a las actuaciones urbanísticas.
• Ley de Propiedad Horizontal: debe revisarse para comprobar las autorizaciones y limitaciones comunitarias que puedan afectar a la actividad turística. La legislación estatal exige aprobación expresa de la comunidad en los supuestos previstos legalmente y permite establecer limitaciones o prohibiciones mediante los acuerdos y mayorías correspondientes.

La normativa suele actualizarse de manera constante. Por eso, antes de comprar o reformar, es recomendable realizar una Due Diligence técnica que identifique las limitaciones y los trámites necesarios.

El Plan RESIDE se integró en la aprobación definitiva de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 2025 para proteger el uso residencial, ordenar la implantación del hospedaje turístico y preservar el comercio de proximidad. Su regulación diferencia entre el centro histórico y el resto de la ciudad, por lo que la ubicación concreta del inmueble resulta determinante para estudiar la viabilidad de una VUT o de un establecimiento de apartamentos turísticos.

Restricciones en el centro histórico

• VUT dispersas en edificios residenciales: no se permite implantar nuevas viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales dentro del ámbito del centro histórico definido por el Plan RESIDE, tampoco en planta baja aunque dispongan de acceso independiente.
• Edificios de uso no residencial: se admite el hospedaje turístico conforme a las condiciones urbanísticas aplicables al inmueble y a la normativa sectorial correspondiente.
• Edificios residenciales catalogados: en determinados supuestos y calles no terciarizadas, el cambio al uso de hospedaje en edificio exclusivo queda sujeto a condiciones específicas, vinculadas a la rehabilitación y restauración. En algunos casos sólo se autoriza por un plazo máximo de 15 años.
• Locales comerciales: el Plan RESIDE limita la transformación de locales comerciales en viviendas turísticas dentro del centro histórico, con el objetivo de proteger el comercio de proximidad.

Restricciones fuera del centro histórico

• Acceso independiente: las VUT implantadas en edificios residenciales deben cumplir las condiciones urbanísticas de acceso independiente y ubicación establecidas en la normativa aplicable.
• Edificios completos: la implantación del uso turístico en un edificio residencial completo está sujeta a las condiciones de uso, compatibilidad y autorización previstas en el planeamiento.
• Principales vías comerciales: existen calles y tramos concretos fuera del centro histórico donde se restringe la transformación de locales en viviendas y pisos turísticos. Debe comprobarse la dirección exacta del inmueble.

Las condiciones concretas dependen del ámbito urbanístico, la calificación de la parcela, el uso del edificio, su catalogación y los antecedentes administrativos.

El Decreto 27/2026 actualiza los requisitos de las VUT e incorpora condiciones específicas para las superficies, el equipamiento y la capacidad de alojamiento. Estas exigencias deben comprobarse antes de definir la distribución de una vivienda destinada al alquiler turístico.

Superficies mínimas de las estancias

• Dormitorios: superficie útil mínima de 12 m².
• Cuartos de baño: superficie útil mínima de 1,5 m². Deben disponer de bañera o ducha, lavabo, inodoro y ventilación natural, conducida o forzada.
• Salón-comedor: superficie útil mínima de 10 m², que aumenta a 14 m² cuando se trata de un cuarto de estar con cocina integrada.
• Cocina: superficie útil mínima de 5 m². Debe contar con el equipamiento exigido por la normativa, incluida campana extractora, cocina de al menos dos fuegos, horno, fregadero y frigorífico.

Equipamiento mínimo de los dormitorios

Los dormitorios deben disponer, como mínimo, de dos camas individuales de 0,90 x 1,90 m o una cama doble de 1,35 x 1,90 m. También deben contar con mesillas de noche o elementos equivalentes, sillas o butacas y armario o elemento de prestaciones similares.

Además, deben disponer de iluminación y ventilación adecuadas y de un sistema de oscurecimiento temporal que impida totalmente la entrada de luz. El salón-comedor también debe cumplir las condiciones de iluminación, ventilación y oscurecimiento previstas en la normativa.

Capacidad máxima de alojamiento

La capacidad de una VUT no se determina únicamente dividiendo la superficie total entre una cifra fija. Deben comprobarse las piezas habitables, la distribución y las condiciones establecidas en el decreto.

• Viviendas de 25,50 a 40 m² útiles: hasta cuatro personas, distribuidas en al menos dos piezas habitables, conforme a las condiciones previstas en la normativa.
• Superficie adicional: por cada 12 m² útiles adicionales, se permiten dos personas más, siempre que exista al menos una pieza habitable independiente adicional.
• Camas convertibles: se permiten hasta dos plazas adicionales en camas convertibles en el salón-comedor cuando la superficie y la distribución lo permitan. Estas plazas computan dentro de la capacidad máxima de la vivienda.

Además de estos requisitos turísticos, el inmueble debe cumplir las condiciones urbanísticas y de habitabilidad que resulten aplicables. En Madrid, el PGOUM establece condiciones propias para las viviendas de uso turístico, por lo que hay que comprobar las superficies, dimensiones, iluminación, ventilación, accesos y demás parámetros exigibles al inmueble concreto.

• Fachada mínima de 3 metros: a vía pública o espacio libre de parcela, en una pieza habitable de al menos 12 m² que permita inscribir un círculo de 2,70 m de diámetro. Si da a un patio de manzana, la superficie mínima de dicho espacio será de 200 m², conforme a las condiciones urbanísticas aplicables.
• Superficie útil: igual o superior a 40 m².
• Dimensiones mínimas por estancia: las condiciones municipales pueden incluir dormitorios dobles de al menos 12 m², dormitorios individuales de 7 m², salón-comedor de 14 m² o 21 m² si incluye cocina americana, cocina de 7 m² y baño de 3 m², según el régimen aplicable al inmueble.
• Altura libre de techos: mínimo de 2,50 metros en piezas habitables y 2,20 metros en cocina, baños, pasillos y zonas no habitables, cuando así resulte exigible.
• Cota de rasante: todo el suelo debe encontrarse por encima de la rasante de la acera.
• Iluminación y ventilación natural: las piezas habitables deben cumplir las condiciones de iluminación y ventilación previstas en la normativa urbanística y técnica aplicable. Se exige una superficie acristalada del 12% de la superficie de la estancia y una superficie practicable de ventana de 1/20 de la superficie útil de la pieza.
• Distribución de accesos: no se puede utilizar un dormitorio como zona de paso a otras estancias cuando lo impidan las condiciones de habitabilidad aplicables.
• Evacuación de humos en cocina: debe resolverse conforme a las ordenanzas y exigencias técnicas aplicables, a cubierta, permitiéndose el uso de campanas de filtro de carbono.
• Itinerario accesible y CTE: deben cumplirse las exigencias aplicables de accesibilidad, seguridad en caso de incendio, salubridad y aislamiento del Código Técnico de la Edificación.

En caso de discrepancia entre requisitos, debe determinarse qué disposiciones resultan aplicables al inmueble y a la actuación concreta. No basta con aplicar automáticamente la cifra más restrictiva sin comprobar el ámbito y el supuesto regulado por cada norma.

Los Apartamentos Turísticos se clasifican de una a cuatro llaves. El Decreto 27/2026 actualiza sus condiciones de iluminación, ventilación, oscurecimiento, equipamiento y superficies mínimas. Las medidas que se indican a continuación son superficies útiles.

Superficies mínimas por categoría

• Una llave: dormitorios de 10 m², baños de 2 m² y estudios de 21 m². La altura libre mínima de los dormitorios es de 2,50 m.
• Dos llaves: dormitorios de 11 m², baños de 3 m² y estudios de 23 m². La altura libre mínima de los dormitorios es de 2,50 m.
• Tres llaves: dormitorios de 12 m², baños de 4 m² y estudios de 25 m². La altura libre mínima de los dormitorios es de 2,60 m.
• Cuatro llaves: dormitorios de 13 m², baños de 4,5 m² y estudios de 30 m². La altura libre mínima de los dormitorios es de 2,60 m.

En todas las categorías, los baños deben disponer de una altura libre mínima de 2,20 m y estar equipados con bañera o ducha, lavabo e inodoro.

Salón-comedor y cocina

La superficie mínima del salón-comedor varía según la categoría y el número de plazas:

• Una llave: 1 m² útil por plaza, con un mínimo de 7 m².
• Dos llaves: 2 m² útiles por plaza, con un mínimo de 10 m².
• Tres llaves: 3 m² útiles por plaza, con un mínimo de 13 m².
• Cuatro llaves: 4 m² útiles por plaza, con un mínimo de 16 m².

En las categorías de una, dos y tres llaves, la cocina completa se integra en el salón-comedor. En los apartamentos de cuatro llaves, la cocina debe situarse en una pieza independiente y contar con la iluminación y ventilación exigidas.

Baños adicionales y equipamiento

En los apartamentos de cuatro llaves, a partir de cuatro plazas se exige un cuarto de baño adicional. En los de tres llaves, se exige a partir de cinco plazas. Los apartamentos de una llave deben disponer de al menos un baño por unidad de alojamiento.

Las categorías también tienen requisitos propios de climatización, conexión wifi, recepción o conserjería, accesos, escaleras, ascensores y servicios auxiliares. Por ello, antes de proyectar una reforma conviene comprobar qué categoría resulta viable para el edificio.

Otros servicios y exigencias

Dependiendo de la categoría y de las características del establecimiento, pueden exigirse servicios adicionales, recepción, instalaciones específicas, accesos independientes y otros equipamientos. Las obligaciones concretas deben comprobarse en el texto vigente del decreto.

Puedes consultar el detalle en el texto oficial del Decreto 27/2026.

Antes de destinar un inmueble al uso turístico, es necesario comprobar la situación de la comunidad de propietarios y los acuerdos que puedan afectar a la actividad. La Ley de Propiedad Horizontal exige aprobación expresa de la comunidad para iniciar la actividad turística en los supuestos sujetos a este régimen. Asimismo, permite limitar, condicionar o prohibir la actividad mediante los acuerdos y mayorías legalmente establecidos.

Las viviendas sometidas a un régimen de protección pública en la Comunidad de Madrid no pueden destinarse a uso turístico en los términos establecidos por su normativa específica.

El Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT) acredita, mediante la comprobación presencial del inmueble por un técnico facultativo competente, el cumplimiento de los requisitos específicos previstos en la normativa turística.

Entre las condiciones que debe comprobar se encuentran:

• Calefacción y suministro de agua fría y caliente sanitaria.
• Iluminación y ventilación adecuadas en dormitorios, salón-comedor y demás estancias en las que resulte exigible.
• Sistemas de oscurecimiento que impidan totalmente la entrada de luz.
• Ventilación natural, conducida o forzada en los cuartos de baño.
• Extintor manual situado a no más de 15 metros de la puerta de salida.
• Señalización básica de emergencia.
• Plano de evacuación del edificio y de la vivienda colocado en la puerta de la vivienda.

El CIVUT no sustituye a la licencia urbanística municipal ni acredita por sí solo el cumplimiento de todas las exigencias del edificio. Su alcance debe distinguirse del proyecto técnico y de las autorizaciones que puedan resultar necesarias.

Para más información sobre la documentación autonómica, puedes consultar el trámite oficial de declaración responsable de inicio de actividad de VUT.

Además de las VUT y los Apartamentos Turísticos, la normativa de la Comunidad de Madrid y el planeamiento urbanístico contemplan otras figuras de alojamiento temporal sometidas a sus respectivos decretos sectoriales:

Hoteles (H) y Hoteles Apartamento (HA)
Regulados por el Decreto 19/2023, de 15 de marzo, y su normativa aplicable. Ofrecen alojamiento turístico bajo clasificaciones de una a cinco estrellas. Sus requisitos incluyen superficies mínimas de dormitorios, condiciones de los baños, climatización y accesibilidad, entre otros.

Hostales (HS), Pensiones (P) y Casas de Huéspedes (CH)
Se encuadran en la normativa turística autonómica correspondiente y tienen requisitos propios de clasificación, distribución, servicios, cuartos de baño y accesibilidad.

Hosterías o Hostels
Son establecimientos de hospedaje caracterizados por ofertar habitaciones múltiples, incluidas configuraciones con literas. Sus condiciones de ocupación, equipamiento, accesos y espacios comunes deben comprobarse según la normativa aplicable.

Alojamientos de Turismo Rural y Glamping
Están sujetos a la normativa sectorial autonómica correspondiente a su categoría, así como a las condiciones urbanísticas, ambientales y de implantación que procedan.

Si tu proyecto se encuadra en alguna de estas categorías terciarias de hospedaje, es imprescindible valorar previamente la norma zonal del PGOUM para confirmar si el edificio admite el uso de hospedaje en edificio exclusivo o en planta de piso.

En Carrillongo Arquitectos estudiamos la viabilidad y coordinamos la documentación técnica necesaria para implantar una Vivienda de Uso Turístico o un establecimiento de Apartamentos Turísticos.

• 1. Estudio de viabilidad urbanística: revisión del planeamiento, antecedentes del inmueble, Plan RESIDE, compatibilidad de usos y limitaciones sectoriales.
• 2. Análisis de distribución y capacidad: comprobación de superficies útiles, estancias, accesibilidad, ventilación, iluminación y capacidad de alojamiento.
• 3. Proyecto técnico y tramitación municipal: redacción de la documentación y presentación del procedimiento ante el Ayuntamiento de Madrid o la Entidad Colaboradora Urbanística (ECU), cuando corresponda.
• 4. Tramitación turística: preparación de la documentación técnica correspondiente, emisión del CIVUT cuando resulte exigible y presentación de la declaración responsable autonómica.

El coste de implantar una VUT o un establecimiento de Apartamentos Turísticos depende de la superficie, el estado del inmueble y las exigencias técnicas que deban resolverse en proyecto. Para facilitar una estimación precisa, lo recomendable es realizar un estudio previo sobre el inmueble concreto.

El análisis debe realizarse antes de iniciar la obra o adquirir el inmueble, ya que el cumplimiento de los requisitos técnicos no garantiza por sí solo que el uso turístico sea urbanísticamente viable.

¿Se puede convertir un local comercial en una vivienda turística?
Una vivienda de uso turístico pertenece al uso terciario de hospedaje a efectos urbanísticos. Su implantación depende de las normas zonales del PGOUM, del Plan RESIDE, de la ubicación del inmueble y de las condiciones de acceso y uso aplicables. Puedes consultar también nuestro servicio de cambio de uso de local a vivienda en Madrid.

¿Es suficiente con presentar el CIVUT para abrir una VUT?
No. El CIVUT acredita determinados requisitos técnicos de la vivienda, pero no sustituye a la intervención urbanística municipal exigible ni a la declaración responsable turística que corresponda.

¿Puede la comunidad de propietarios prohibir una VUT?
La Ley de Propiedad Horizontal exige aprobación expresa de la comunidad para iniciar la actividad turística en los supuestos previstos legalmente. También permite limitar, condicionar o prohibir la actividad mediante los acuerdos y mayorías establecidos en la propia ley.

¿Qué superficies mínimas exige la normativa en Madrid?
El Decreto 27/2026 establece requisitos turísticos específicos para las VUT, incluidos dormitorios de 12 m², baños de 1,5 m², salón-comedor de 10 m² y cocina de 5 m², con las condiciones particulares que establece la norma. Además, deben comprobarse las exigencias urbanísticas del PGOUM aplicables al inmueble y su compatibilidad con el uso de hospedaje.

¿Se puede obtener una licencia turística en el centro de Madrid?
Depende de la ubicación, la calificación urbanística y el tipo de edificio. El Plan RESIDE restringe la implantación de viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales dentro del centro histórico y establece condiciones específicas para otros supuestos. Es necesario estudiar la dirección exacta antes de iniciar la tramitación.

¿Se puede implantar una VUT fuera del centro histórico?
La implantación debe cumplir las condiciones urbanísticas, de acceso y de uso establecidas por el PGOUM y el Plan RESIDE, además de la normativa turística autonómica. La ubicación fuera del centro histórico no garantiza por sí sola la viabilidad.

¿Qué documentación necesito para iniciar el trámite?
Depende de la modalidad de alojamiento, el estado del inmueble y el procedimiento municipal aplicable. Puede incluir estudio de viabilidad, documentación técnica, proyecto, certificados y declaraciones responsables. Conviene determinar primero qué autorizaciones son necesarias.

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