Guía Para Proyecto de Construcción de Vivienda Unifamiliar

Construir una vivienda para uso propio (autopromoción) es un proceso apasionante pero complejo. En esta guía desglosamos todos los costes, plazos y trámites a los que se enfrenta un autopromotor en Madrid y provincias limítrofes (Ávila, Segovia, Guadalajara, Toledo, Ciudad Real).

Antes de comprar la parcela o iniciar el diseño, es imprescindible verificar en la nota simple del Registro de la Propiedad la ausencia de cargas y consultar la normativa urbanística municipal. Recomendamos solicitar un estudio de viabilidad urbanística o Due Diligence para analizar los parámetros regulatorios del suelo:

• Parcela mínima: Superficie mínima de solar exigida por el ayuntamiento para poder edificar.
• Edificabilidad: Coeficiente de metros cuadrados construibles totales permitidos según la superficie del terreno.
• Ocupación: Porcentaje máximo del solar que puede ser ocupado por la huella de la edificación en planta.
• Distancia a linderos: Retranqueos obligatorios respecto a la alineación oficial de calle y a las parcelas colindantes (laterales y trasero).
• Altura máxima edificable (altura de cornisa): Altura límite en metros desde la rasante hasta la cornisa o forjado superior.
• Fachada mínima y fondo máximo: Longitudes límite de alzado y profundidad de la construcción.
• Condiciones estéticas: Normativa sobre materiales, acabados exterior o tipología de cubierta (plana o inclinada).

Estimación del coste de ejecución material (PEM): En la Comunidad de Madrid, el PEM medio para vivienda unifamiliar de calidades estándar se sitúa en 1.500 €/m² para viviendas aisladas, 1.400 €/m² para chalet pareados y 1.200 €/m² para casas adosadas (superando los 2.000 €/m² en gama alta/lujo). El IVA aplicable a la autopromoción de vivienda habitual es del 10%.

En España es obligatorio por ley (LOE) contratar a un arquitecto colegiado para la redacción del proyecto de obra nueva y la dirección de obra. Los honorarios profesionales son libres y suelen estimarse entre el 8% y el 12% del PEM (+21% de IVA). Si necesitas un arquitecto para tu proyecto, contacta con nosotros.

En fases iniciales se elaboran el estudio geotécnico (características del terreno para cimentación) y el plano topográfico (cotas altimétricas), con un coste medio conjunto de ~3.000 € (+IVA).

Fases del proyecto técnico para vivienda unifamiliar:

• Estudios Previos y Anteproyecto: Fase inicial de diseño donde se definen distribuciones, aspectos estéticos, arquitectura pasiva y viabilidad económica inicial.
• Proyecto Básico: Define la edificación con memoria, planos y cumplimiento normativo para la solicitud formal de la licencia de obras en el ayuntamiento.
• Proyecto de Ejecución: Desarrolla detalladamente las estructuras, instalaciones, detalles constructivos y pliego de mediciones para la licitación con constructoras.
• Visado Colegial: Validación del proyecto completo en el Colegio Oficial de Arquitectos (tarifa orientativa COAM: ~2 €/m² + IVA).

En la ciudad de Madrid y municipios limítrofes, la licencia de obra nueva se tramita por procedimiento ordinario (tiempo estimado de tramitación: 9–12 meses).

Desglose de tasas e impuestos municipales:

• Tasa de tramitación urbanística: Aproximadamente 1.200 € según superficie.
• Avales y fianzas urbanísticas: Gestión de residuos de construcción (~1% del PEM) y aval por afección a la vía pública (~1% del PEM), ambos reembolsables tras finalizar la obra.
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): Del 3% al 4% del PEM.

Dirección de Ejecución (Arquitecto Técnico / Aparejador): Es obligatoria la contratación de un aparejador para la dirección de ejecución material de la obra y la coordinación de seguridad y salud, con un coste orientativo del 4% al 6% del PEM (+21% IVA).

El tiempo de ejecución de la obra para una vivienda unifamiliar se sitúa habitualmente en 12 a 15 meses. La dirección facultativa supervisa periódicamente los trabajos (cimentación, forjados, cubiertas e instalaciones) y valida las certificaciones mensuales de obra para el control riguroso del presupuesto.

En cuanto al equipamiento imprescindible de obra (cocina equipada y cuartos de baño completos), se estima un desembolso orientativo de ~200 €/m².

Al finalizar la construcción se emite el Certificado Final de Obra (CFO) visado por el colegio profesional y la recepción del Libro del Edificio.

Para poder ocupar la vivienda se completan los últimos trámites administrativos:

• Licencia de Primera Ocupación (LPO): Tramitada en Madrid vía Declaración Responsable (~300 € de tasa) para autorizar la entrada a vivir y dar de alta los suministros definitivos (luz, agua, telecomunicaciones).
• Escritura de Declaración de Obra Nueva y Registro: Otorgada ante Notario (~0,5% del PEM + IVA) y posterior liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD del 0,75% del PEM en la Comunidad de Madrid).

Desglose porcentual de la inversión total del autopromotor:

• Ejecución de obra de construcción (contrata): ~75% - 80% de la inversión total.
• Honorarios de técnicos (Arquitecto y Aparejador): ~10% del presupuesto.
• Equipamiento de obra (cocina y baños): ~5% del total.
• Tasas, licencias, visados e impuestos (ICIO, AJD, Notario): ~5% restante.

Inversión global de referencia: El coste integral llave en mano para construir una vivienda unifamiliar de calidades medias en Madrid se valora en torno a los 2.000 €/m² construido (incluyendo edificación, técnicos, licencias, impuestos y equipamiento básico).

Si deseas dar el primer paso en tu proyecto de autopromoción, contacta con nuestro estudio en Madrid y te facilitaremos una estimación de costes desglosada y sin compromiso. Puedes consultar nuestros proyectos de casas unifamiliares aquí.

Carrillongo Arquitectos.

¿Cuánto tiempo dura todo el proceso de autopromoción desde la compra del terreno hasta entrar a vivir?
El plazo global suele situarse entre 20 y 24 meses: 2 a 3 meses para la redacción del proyecto técnico, 6 a 9 meses para la obtención de la licencia municipal de obras en Madrid y entre 12 y 14 meses de ejecución de la obra.

¿Cuál es la diferencia entre el PEM y el Presupuesto de Contrata?
El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) contempla únicamente los costes directos de materiales y mano de obra. El Presupuesto de Contrata suma a esa cifra los Gastos Generales (13%), el Beneficio Industrial de la constructora (6%) y el correspondiente IVA (10%).

¿Qué IVA paga un autopromotor en la construcción de su vivienda habitual?
A la construcción de la vivienda habitual efectuada por el autopromotor se le aplica el tipo reducido de IVA del 10%, tanto a la factura de la empresa constructora como a las entregas de material con instalación incluida.

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