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Guía Autopromotor

Consejos para quienes quieren
construir su propia casa

Guía Autopromotor

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"Analizar el alcance de la inversión"

Verificar mediante nota simple que el suelo sobre el que se quiere construir no tiene cargas de ningún tipo y consultar en el planeamiento urbanístico de aplicación, que se permite construir la vivienda que desea. Si no se tiene conocimiento, lo mejor es ponerse en manos de un profesional que le asesore directamente desde esta fase.

Además, hay que ser conscientes de los gastos que la autopromoción conlleva. Un ratio de 1.000-1.200 €/m2 construidos de coste de obras para una vivienda de calidades medias suele ser bastante aproximado aunque pueda haber casos en los que sea ligeramente inferior o superior según la zona. A ello, hay que sumarle otros gastos derivados como el estudio geotécnico y levantamiento topográfico del suelo, honorarios profesionales de arquitecto y arquitecto técnico, coste de visado del proyecto, tasas de licencia (solicitud, impuesto construcciones, aval de residuos, aval de ocupación de la vía de la pública, alineación oficial…), gastos de notaría… Lo ideal es poder abarcar la operación con cierto margen.

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2

"La importancia del arquitecto como mediador"

Hoy día, muchas constructoras ofrecen el servicio integral de proyecto y construcción, pero nuestro consejo es que se intenten separar los agentes implicados ya que un arquitecto independiente velará por sus intereses frente a la constructora, cosa. Solicite 3-4 presupuestos de honorarios a diferentes profesionales y tome una elección no guiada únicamente por el precio, sino también por la impresión recibida. Los honorarios son libres y variables, pero hay que asegurarse que el arquitecto está colegiado y cuenta con seguro de responsabilidad civil, como es nuestro caso.

Una vez firmado el contrato con el arquitecto, sea partícipe del proyecto y permita que el técnico también lo sea. La aportación mutua es básica para la relación profesional y es clave para obtener grandes resultados que sean únicos para esa vivienda. Lo ideal es que el proyecto de ejecución contemple la vivienda definitiva que se quiere construir ya que múltiples cambios posteriores en la fase de obra suelen poner en peligro el presupuesto del que se dispone al encarecerse los cambios a medida que se avanza en el proceso. Una vez terminado el proyecto, el arquitecto lo envía al colegio de arquitectos correspondientes para obtener el sello de visado obligatorio y necesario en obra nueva y en otros supuestos.

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3

"La paciencia es una virtud necesaria"

Retirado el proyecto visado tras el abono de la respectiva tasa, es el momento de empezar con los trámites de solicitud de licencia obra en el ayuntamiento del municipio ya que los permisos tardan meses y es habitual que el técnico municipal solicite alguna aclaración/modificación e información adicional al proyecto. La licencia de obras puede obtenerse con un proyecto básico (menos contenido documental que el proyecto de ejecución) pero consideramos que siempre es mejor solicitarla con un proyecto de ejecución donde ya se han estudiado más profundamente todos los detalles del proyecto y los cambios que pueda exigir el consistorio municipal serán menos relevantes y más claros de cara a su revisión. En el proyecto se fija un presupuesto de ejecución material de las obras sobre el que se calculan las tasas, pero en ningún caso, es el presupuesto real, salvo que se cuente con constructor y presupuesto cerrado en la fase de proyecto, que no suele ser lo habitual.

De manera simultánea, se busca al contratista o constructor. Al igual que con el arquitecto, recomendamos solicitar 3-4 presupuestos a constructoras. Empresas de la zona, empresas de confianza o recomendadas, siempre es mejor que constructoras sin referencias. Nuevamente, es indispensable firmar un contrato entre constructora y promotor para su seguridad en la posterior obra.

En la misma línea, se tiene que contratar un aparejador/arquitecto técnico/ingeniero de la edificación para realizar la dirección de ejecución material, así como un coordinador de seguridad y salud en las obras, que en la mayoría de casos también suele ser el aparejador. Puede solicitar ayuda al arquitecto, que seguro que conoce profesionales de confianza o bien solicitar varios presupuestos de honorarios y firmar contrato de obra.

Partimos de la base de que el arquitecto redactor del proyecto ejercerá también la función de director de obra, aspecto importante al conocer así el proyecto de primera mano. No obstante, se puede contratar otro técnico por las causas que sean.

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4

"Cordialidad durante la construcción"

Con la licencia ya otorgada y todos los agentes contratados, se firma el acta de replanteo e inicio de obras. No caer en el error de que arquitecto y arquitecto técnico deban estar cada día en obra. Las visitas suelen realizarse conforme avanza la construcción: comprobación de firme durante la excavación, cimentación, armaduras de forjados, hormigonado de forjados, cubrición de aguas… Al principio de la obra habrá lógicamente más visitas que al final. No obstante, un buen entendimiento en las partes es fundamental para el desarrollo de la obra y pactar visitas no programadas. En algunas ocasiones, se pactan un número de visitas por contrato y se establece un coste de la visita adicional.

El tiempo de construcción para una vivienda estándar se podría establecer, si la obra se desarrolla sin problemas, en torno a un año. Recalcar la importancia de que los cambios en obra sean mínimos respecto de proyecto para evitar alteraciones del coste de las obras y que todo se haga acorde a la legislación aplicable. La finalización de obra, se formaliza con el visado del certificado final de obra de arquitecto y aparejador en sus respectivos colegios profesionales, la firma del acta de entrega de obra entre promotor y contratista, así como la entrega del Libro del Edificio del arquitecto al promotor. Pero antes de poder disfrutar de la vivienda, hay que abordar una nueva fase legal final.

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5

"Fundamental haber respetado las normativas"

Entregar en el ayuntamiento el certificado final de obra visado y ajustar tasas como el impuesto de construcciones final del coste de la obra respecto del porcentaje aplicado al presupuesto de proyecto presentado para la solicitud de licencia. También se solicitará licencia de primera ocupación y/o cédula de habitabilidad en el consistorio si fuera necesario para la posterior contratación de suministros de agua, luz… así como la devolución de los avales aportados de gestión de residuos y ocupación de la vía pública si se dio el caso.

Finalmente, se tiene que acudir a una notaría para realizar la declaración de obra nueva de cara a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad (liquidando el impuesto de Actos Jurídicos Documentados) y posteriormente se realiza el registro en el Catastro para completar el proceso.

Esperamos haber sido de ayuda con esta pequeña guía práctica o al menos haber arrojado algo de luz sobre el proceso. Si se encuentra en la tesitura de iniciar esta aventura de autopromoción, le animamos a contactar con nosotros para emprender juntos el camino de construir la casa de sus sueños.

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